深圳住宅市场在新政打压下，交易量直线下降，但写字楼市场却火爆了起来，二季度的净吸纳量已经超过了去年的同期，接下来还会有大量新项目入市，但是租金还是短期之内难以提升。

二季度空置率28.1%

尽管二季度需求显着回升，上半年深圳写字楼市场租金指数（反映写字楼租金的变化趋势）及价格指数（反映写字楼销售价格和投资市场的变化趋势）呈下跌趋势。第一太平戴维斯报告显示，以价换量成去化手段首选，租金指数半年环比下跌4.7%，至141.5；深圳因业主对价格修正表现出较高的灵活度和洽谈意愿，价格指数半年度环比下降8.5%至190.8，降幅为大湾区内最高。

新冠疫情是租金下行的催化剂，供过于求才是租金下行主因。第一太平戴维斯分析：“甲级写字楼过量供应现状在深圳、佛山、东莞、珠海均有所体现，因近年内外部经济不确定性持续，需求增长动力有限，导致这些城市供过于求的市场特征突出，租金增长因此备受掣肘。该情况对租金走向的影响较疫情所致更为显着及深远。”

甲级写字楼项目入市步伐回速，增量市场继续扩张。第一太平戴维斯数据显示，二季度深圳市新增供应量共计约43万平方米，全市市场总存量环比上升5.8%，至781.2万平方米。报告分析：尽管部分项目工程进度因疫情而有所延误，但深圳总体市场复工效率甚高，年内仍将迎来供应高峰，预计有约83.4万平方米的新增项目于下半年陆续交付入市，供过于求的现象料将延续。

“深圳新出的写字楼都是在非核心区，核心区已经没有地块来新增。深圳南山区供应较多，其现有存量已可与福田比肩，两者共占市场总存量的85%。” 第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇对《华夏时报》记者说。他表示，过量供应成为市场最大隐忧，二季度深圳全市平均空置率环比上升1.9个百分点，至28.1%，在一线城市中最高。

需求源自TMT和金融

7月14日，第一太平戴维斯《大湾区甲级写字楼指数》显示，二季度，深圳写字楼净吸纳量环比大幅回升11.7倍，至17.1万平方米，上半年合计净吸纳量已超过去年同期水平。

该报告指出，二季度随着经济活动复苏，受此前停工停产影响而滞后的需求开始集中释放，科技园、前海子市场需求表现均传递出积极的信号。需求主要源自于TMT及金融类企业，TMT行业预计继续是需求增长的主要贡献者，尤其是行业中的龙头企业；金融业由于迎来新的大湾区利好政策，有望逐渐衍生新的租赁需求。

未来投资热度不减

深圳中原写字楼部范进佳则表示：“短期来看，因市场调整及供应量的增加，全市写字楼空置率提升，租金下滑。但是与其他一线城市相比，深圳甲级写字楼的存量仍处于低位，需通过新供应来进行补充（其他一线城市甲级写字楼的存量大概1200-1500万平米）。2024 年后甲级写字楼基本处于低供应或无供应的状态，未来市场租金价格将会趋于稳步上升的趋势，空置率也将会逐步降低。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，深圳的问题不大，市场供应过剩是短期的，宏观经济刺激，深圳市场后续会有较好的表现。

说到过量供应对投资的影响，范进佳对《华夏时报》记者表示：“近期过量的写字楼供应，使业主会通过提升其管理及运营能力来增加招租的竞争力，长远看对楼宇稳定租金是个利好。也可以说这几年是吸货的好时机，近几年集中供应，令整个市场租金调整明显，能为政府招商引资提供有利的条件。”

“深圳即将迎来经济特区建立40周年，加之大湾区建设的推进，深圳的城市发展预计或获得更充沛的政策支持，将继续支撑投资市场热度不减。”谢靖宇对《华夏时报》记者说。为改善供过于求的情况，政府政策支持将起主导作用，除政策支持产业发展及引进新增企业外，吸纳和挽留人才，优化配套设施及营造优良的营商环境都值得额外关注。

针对供过于求的情况，为了能快速消化一部分写字楼的库存，政府也出台了一系列的文件，同意将商办物业改成公寓或者酒店进行出租，在缓解商办市场供应量大的同时，也缓解了一部分住宅资源紧张和租金上涨快的问题。