商业地产的发展趋势就是两极化越来越明显，在经历了疫情洗礼之后，业内差异化愈加明显，商铺租金持续下探，好的比之前更好了，差的就更差了，这一轮洗牌的过程看似低端市场更加不利。

整体承压

疫情对线下实体门店的生意造成了巨大影响，商铺的租赁需求明显减弱，市场整体压力在增大。

中国指数研究院在7月初发布的2020年上半年商业地产租金指数显示，上半年，一二线15个重点城市主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。

具体来看，上半年由15个重点城市100条商业街商铺为样本测算的“百大商业街（百街）商铺平均租金”为25.1元/平方米/天，环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本构成的“百大购物中心商铺平均租金”为26.8元/平方米/天，环比下跌1.09%。在上述样本中，上半年超八成商铺的租金环比下跌。

从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，环比下跌的占83.3%，4.5%的商业街租金与上年持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的占14.7%，租金环比下跌的占84.2%，1.1%的商圈（购物中心）租金与上年持平。

“一方面，疫情之下消费走弱，为商业租户带来较大压力，特别是抑制了购物中心商铺业主的承租意愿，造成空置率上升。另一方面，从行业本身来讲，目前也呈降温态势，供求关系、商业零售模式已发生巨大变革。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示。

“激烈的市场竞争、经济增速放缓等因素本就对行业造成压力，此次疫情的冲击更是加剧了商业地产行业的马太效应。不仅如此，需要支付的人力等成本仍很大，多种因素使得商户的承租意愿明显降低。”中原地产上海首席分析师卢文曦对中国商报记者表示，当前，虽然市场活力回升，但若要恢复疫情前的水平仍需时日，在租赁需求有所放缓的情况下，商铺租金短期或仍面临下行压力。

中国指数研究院认为，从长期来看，不断扩张的内需仍将持续推动经济稳步前行。商业地产企业应抓住疫情后转型升级的发展契机，以新技术、新思维激发商业活力，实现商业地产的模式创新与稳步增值，以高质量管理和精细化运营为根基，提升核心竞争力，打造行业新生态。

市场洗牌

疫情之下，商业地产迎来洗牌期。当前，头部商业地产开发商一方面积极拿地，另一方面以合作、轻资产输出的方式加速在全国扩张。

新城控股在今年6月底连续落子五座吾悦广场，拿地规模和速度延续了以往的“凶猛”态势；龙湖则是继续瞄准“TOD地块”，竞得东莞、武汉等城市核心地块，稳中求进；华润置地通过拿地、收购、合作等方式加大商业版图构建力度，布局多个“万象汇”和“万象天地”……

不可否认，头部企业依然是今年下半年新开业购物中心的“主角”。从拟开业的69个购物中心可以看出，仅新城、宝龙、万达三家房企的拟开业购物中心占比便已超过42%。其中，新城控股有16个吾悦广场计划于今年开出，万达和宝龙旗下的拟开业购物中心分别为8个和6个。此外，华地集团、龙湖集团各有3个项目将于下半年亮相。

除了头部房企的强势扩张外，不可忽视的是，此前并不专注于持有型商业的地产开发商也开始加入混战。例如，上半年接连拿下江苏张家港、广东揭阳、福建福州、山东潍坊、河南许昌、湖南湘潭六幅商业地块的中骏正在加速布局。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，随着我国经济的逐渐恢复，消费者对于产品及品质的要求不断提高，这势必会加剧下半年商业地产的竞争。

对于中小企业而言，未来的生存环境或更加艰难。

转型创新

值得关注的是，如今，越来越多的商业地产企业开始关注项目的运营和产品价值的提升，以应对互联网浪潮下消费模式的变化。品牌对那些能经受住“疫后恢复战”挑战的购物中心更有信心。

中城商业研究院发布的报告显示，84%的受访者至少尝试了一种新的在线服务方式，品牌商意识到积极探索数字化转型、加速线上线下一体化进程，能够帮助其制定策略进行导流，完成私域流量的构建以实现流量转化。

“转型创新是商业地产应对疫情的突破口。”严跃进告诉中国商报记者，一方面，商业地产企业可借助消费券等方式缓解经营困局；另一方面，互联网、物联网化的技术模式创新是商业地产企业发展的长远之计。

“大型商业综合体现在已越来越强调社交功能，即作为一个城市的‘会客厅’而存在。”卢文曦对记者表示，其可以融入更多内容，尤其是要增强体验感、融入感，通过新奇的感官体验，引发消费者的好奇心，在娱乐的同时达到刺激消费的作用。

新消费时代下，一场关于场景的革命正在发生。“购物中心+共享直播间”“新物种+机场”“商业+教育”“商业+办公”等模式逐渐打破了人们对消费场景的刻板印象。例如江苏无锡荟聚中心与无锡宜家家居打造社区共享直播间，通过体验式直播、生活化直播及场景化直播等多种直播形态，与消费者建立起更好的互动关系。

此外，戴德梁行中国区商业地产部董事总经理甄士奇认为，疫情后续产生的长尾效应是整个社会，包括消费者对公共环境卫生和服务业从业人员卫生管理上的担忧。

对于商业运营者来说，商场里的硬件设备，如中央空调、新风系统、洗手间杀菌消毒措施，都需要有一些准备及升级调整。