2020年疫情看似过去了， 但疫情的影响并没有随着而去，依然有很多企业业务量大减，办公室最近成了难以承受的负担，有一部分公司倒闭了，还有一些公司为了压缩成本，将办公空间压缩了。

供大于求早已成市场“痛点”

疫情之后，需求量向来最大的北京，也出现了严重的供过于求的现象，第一太平戴维斯研究部公开数据显示，受疫情影响，北京写字楼租赁活动在2020年一季度大量搁置，全市空置率上升至13.2%，是自2010年以来的最高值。中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学住房政策研究中心秘书长陈晟指出，疫情以来，一线城市5A甲级写字楼的商用面积远已超过人均2平方米的预警指标，供应量过于饱和。

记者走访多家房地产经纪和服务公司了解到，早在疫情之前，市场就已经释放了不太乐观的信号。第一太平戴维斯研究部公开数据显示，截至2020年二季度，北京甲级写字楼平均租金连续六个季度出现环比下滑。

“2019年下半年我们对经济形势的判断就已经非常谨慎，公司就已经开始做调整和优化。”北京中原工商铺董事总经理蔡慧健接受采访时表示，2019年因中美贸易摩擦以及经济增速放缓，能明显感受到企业发展更加保守，写字楼租赁需求疲软。

过剩的供应量是近几年写字楼市场遇冷的“痛点”。“北京写字楼在2018、2019年的供应量很大，诸如丽泽商务区这种新兴区域以及CBD中服地块的供应非常旺盛且时间集中，明显供大于求，导致了市场持续下行。”第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人、高级董事温书阅表示，今年第一季度北京写字楼租赁市场吸纳量为负值，而突如其来的疫情使得写字楼市场“雪上加霜”，让潜伏的市场危机完全爆发。

“供大于求的背后，是产业更新迭代还不够成熟，新产业的商办用地需求难以饱和市场。”远行嘉业集团楼库资产总经理梁坤认为，写字楼市场交易量走低，是由全产业收缩的基本盘决定的，也伴随着新旧产业的更替，但是疫情起到了加速衰退的作用，写字楼新增需求跟不上撤退的速度，反馈到市场就表现为空置率持续走高。

“抛底”背后未现大面积“抄底”

在困顿的市场状况下，业主和租户也悄然进行着一场“博弈”。

“疫情初期，部分经验丰富的业主迅速改变策略，通过各种手段降低租赁条件，采取一系列的软、硬性优惠措施，瞬间抓住了疫情初期非常有限的市场需求及行业下行期租户的心理。”温书阅介绍，部分业主拥有敏锐的市场嗅觉，顺应市场变化，积极采取应对措施，他认为这是极为明智的止损办法。

“业主和开发商有一定的悲观预期，比平常多出半个月甚至1个月的代理佣金，就为了让我们赶紧租出去。”蔡慧健在接受本报记者采访时表示，疫情期间，业主和开发商抱着“重赏之下必有勇夫”的心态寄希望于代理方快速解决库存，虽然交易量减少，但是成交的每一单的代理收益大幅提升。

温书阅还透露，有部分专业租户眼光长远，抓住市场“弧底”机会，迅速决断，用难得的低成本升级办公场所，还获得了长期且稳定的租约。这一现象显示了部分客户对于市场判断的前瞻性。

“今年租赁客户下降了，但是购买客户增长了，而且我们从北京市建委拿到的网签数据也看到，这几个月的购买客户确实有增长。”蔡慧健告诉记者，从北京中原工商铺写字楼业务来看，今年租赁情况不乐观，但购买需求却出奇增长。

 这些情况是否意味着有大批客户“抄底”从而影响市场发展？

专家指出，在当前的经济发展态势下，大刀阔斧地扩租和购买写字楼只是少量情况。“大量‘抄底’是不存在，与此相反，目前更多企业主要是减少租赁面积，逃离核心商圈，最大程度减少办公成本。”全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯对记者说。

“我不认为企业目前有较大面积‘抄底’现象，本质问题还是供求关系，企业租赁需求还是靠企业发展业绩支撑，没有发展就没有增加办公空间的需求。”陈晟表示，目前出现的写字楼扩租和购买行为不会对市场产生较大影响，并没有触及整体写字楼需求量的根本性变化。

未来市场“危”与“机”共存

在疫情和经济环境叠加效应的影响下，一线城市写字楼整体市场需求格局相对稳定，没有出现单一行业独占市场高地的现象。梁坤指出，北京办公租赁市场客群行业需求集中度较高，计算机、非银行金融、综合服务、传媒这四大热门行业需求占比长期维持在市场总成交量的50%以上。从2020年上半年北京各行业成交数据来看，第二季度四大热门行业需求总和仍占北京成交量的54%左右。

值得注意的是，疫情之下部分行业逆势上扬，在低迷的写字楼市场中显现出活力。记者从多家房地产经纪和服务公司了解到，金融、在线教育、医疗大健康、电商、电竞等特别是与互联网紧密相关的行业租赁需求高涨。陈晟表示，业主和中介要尽快从疫情期间发展起来的新业态中挖掘潜在客户群，瞄准变化后的市场新需求。

为了应对市场变化，房地产经纪和服务公司也进行了短期经营管理的调整。专家建议，写字楼租赁行业更要通过疫情带来的市场变化反思未来长远发展。“写字楼市场未来将发生五大变化，分别是绿色健康安全成为用户首选、轻重资产运营模式轻者胜、资产管理和资产运营大行其道、专业化运营与服务团队崛起以及科技赋能智慧运营迎来窗口期。”刘凯表示，这次突如其来的疫情进一步加速写字楼行业洗牌，同时倒逼绿色办公、智慧办公等大趋势的变革。

“我们要意识到办公载体的变化，写字楼的物业管理未来要更加注重提升软性环境，比如加强人文关怀、设施管理，还可以服务租户将实地和远程办公相结合。”陈晟认为，写字楼传统“冰冷”的办公服务需要提升“温度”和灵活度。

对于未来一线城市写字楼租赁市场的走势，专家特别指出，目前处于缓慢复苏阶段，暂时很难出现大幅逆转。“疫情逐渐缓和，一些措施可能会相应松动，但整个写字楼市场，包括商业市场还是处于供需错位的状态，市场关系短期很难真正改善。”陈晟说。

写字楼租赁市场目前还出现了两级分化现象，一些配套和地段不好的写字楼比之前招商更难了，而好的写字楼相比之前更好了，想要快速走出困境，政府要在其中发挥出应有的作用，创造更好的营商环境，给予尽可能多的补贴十分重要。